Našli jste Váš nový domov a berete si hypotéku? Předpokládáte, že třeba za 3 roky při ukončení fixační doby zkrátka něco doplatíte a zvolíte výhodnější nabídku? Pozor. Banky začaly používat nástroje, jak znemožnit pozdější refinancování. Pozorně si přečtěte smlouvy.

Ptáte se, jak mohou banky ztížit vaše refinancování? Jednoduše. Nástrojem, který se jmenuje Zákaz zcizení a zákaz zatížení. To jsou tzv. zapisovatelná věcná práva. Pojmem zapisovatelná myslíme, že jsou normálně zapsaná na vašem listu vlastnictví a tudíž pro katastr nemovitostí závazná. Výklad důvodů, proč banky v současné době nutí své klienty podepsat souhlas i se zápisem zákazu zcizení a zatížení, se různí. Vesměs všechny bankovní instituce tvrdí, že nehodlají klientům bránit v refinancování, ale praxe bude, až přijde na lámání chleba, jiná a pravděpodobně nám z této situace vzniknou nové judikáty na základě soudních sporů.

A teď o co vlastně jde? Pochopitelně i v minulých letech podmiňovaly banky poskytnutí úvěrového financování tzv. zástavním právem, tj. právem v případě, že nebudete hradit své závazky, určitého přednostního „zabavení“ a následného zpeněžení vaší nemovitosti. To je jasné a všichni to víme. Nicméně pokud jste chtěli refinancovat, (a v minulých několika letech nám úrokové sazby klesaly rapidně rychle), nechali jste si udělat konkurenční nabídku, nastoupili jste na svou banku, ona někdy „dorovnala“ a někdy taky ne a v podstatě jste relativně jednoduše přešli k jiné instituci. Pokud jste nechali na svou nemovitost napsat další zástavu, což bylo možné, hrozila vám maximálně pokuta na základě smluvního práva. V následujících dobách to tak jednoduché však nebude, neboť klienti podepisují zástavní smlouvy a neuvědomují si možné následky v případě, že zastavují nemovitosti s novými instituty těchto věcných práv. Typickými zákazy zatížení jsou totiž závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh nebo zákaz řízení věcného břemene ve prospěch třetí osoby spočívající v právu doživotního užívání bez souhlasu banky.

Ukázaná platí a tedy následuje příklad z praxe. Podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu, v rámci které souhlasíte se zřízením zákazu zatížení nemovitosti např. dalším zástavním právem. Posléze, ve správném okamžiku, přijdete do konkurenční banky a ta vám vyhoví. Jenže podá-li tato vaše nová banka návrh na vklad zástavního práva ve svůj prospěch (rozuměj vaší nové banky), katastr ho zamítne. Nejdříve tedy budete muset se svou starou bankou nějakým způsobem vykomunikovat výmaz původního zástavního práva a pak teprve řešit vklad nového. A je asi všem jasné, že vaše „stará“ banka vás jen tak nepustí….V případě, že se do takové situace dostanete, počítejte se zahájením kroků k refinancování minimálně 6 měsíců před ukončením doby fixace. Nejdříve si musíte vyjednat nové podmínky, ale nová banka s vámi zatím nic nepodepíše. Posléze si musíte vyjednat výmaz zástavního práva (se vším všudy) se starou bankou. Ta, když vám vyhoví, vydá závazné stanovisko s podmínkami pro snesení zástavního práva (v nejlepším případě to bude pouze doplatek dlužné částky bez pokuty a bez dalších požadavků). Mezitím s Vámi vaše nová banka podepíše nové smlouvy, nicméně buď bude moci vložit své nové zástavní právo jako druhé v pořadí, (viz zákaz nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh), a nebo bude čekat na výmaz původního zástavního práva. K výmazu původního zástavního práva však nedojde, dokud nebudou splněny podmínky staré banky, tedy doplacení, ale nová banka zatím neposkytne finanční prostředky k pokrytí původní zástavy. Začarovaný kruh, že? V praxi to bude znamenat velmi intenzivní komunikaci mezi oběma bankami a též, bez diskuze, profesionální pomoc. V okamžiku, kdy se tedy vše podaří zorganizovat, smluvně zajistit a dořešit, nová banka vloží nové zástavního právo do KN (ovšem pravděpodobně i se zákazem zcizení a zatížení) a klient si může „oddechnout“.

Vzhledem k tomu, že při ukončení fixační doby má klient poměrně málo času na řešení refinancování, je třeba začít velmi brzy. Nebojte se tedy začít svou situaci řešit se svým poradcem i rok před ukončením fixace.

Druhý nástroj v podobě instituce věcného práva zapisovatelného do KN je zákaz zcizení. Výkladově to totiž neznamená nic jiného než znemožnění prodeje nemovitosti, v přísnějším právním výkladu i zákaz nájmu nebo pronájmu.

Podpis hypoteční a zástavní smlouvy si zaslouží vaší pozornost
Podpis hypoteční a zástavní smlouvy si zaslouží vaší pozornost

Na Aktuálně.cz průzkumem zjistili, že banky tyto novinky využívají. Většina z nich, alespoň v jednotlivých případech, vyžaduje sjednání nového zápisu na katastru. Mírnější způsob – zákaz zastavení nadále jen ve smlouvách – vyžaduje menšina bank, konkrétně ČSOB (včetně Hypoteční banky a Poštovní spořitelny), GE Money Bank, Sberbank a Wüstenrot hypoteční banka.

Někdo by mohl namítnout, že do minulého roku, resp. u smluv podepsaných do konce roku 2013, se stejně vše musí dělat v součinnosti s hypoteční bankou a my mu dáme za pravdu. Nicméně pouze na základě smluvního ujednání a maximálně pod hrozbou nějaké pokuty. Banka tak měla potřebu vycházet klientům vstříc, v podstatě nemohla znemožnit refinancování v rámci ukončení fixační doby, tudíž musela nabídnout mnohem lepší podmínky, než jiná banka a v tomto okamžiku, alespoň dle některých výkladů a názoru právníků, ztrácí klient tu výhodu tlaku na banky, která by je nutila přizpůsobit se konkurenčnímu prostředí…..že by umělý nástroj, jak způsobit konec snižování úrokových sazeb?